Precios de propiedades en España: ¿Por qué suben el doble de rápido que en la UE?

Los precios de las propiedades en España están aumentando al doble del promedio europeo, según los últimos datos revelados.

De acuerdo con las cifras de Eurostat publicadas a finales de junio, los precios de las viviendas aumentaron un 5.1 por ciento en la UE durante el primer trimestre del año en comparación con el mismo período de 2025.

Sin embargo, en España, los precios se incrementaron un 12.8 por ciento — más del doble — siendo solo superados por Portugal (17.8 por ciento), Bulgaria (14.8 por ciento), Eslovaquia (14.4 por ciento) y Croacia (14.3 por ciento).

Esto ocurre mientras España y su vecino ibérico, Portugal, se comprometen a «intensificar la supervisión de los mercados inmobiliarios en alza», según un informe reciente de la agencia de noticias Reuters.

«A diferencia de otras áreas en la zona euro», señala el informe, «la península ibérica está experimentando un auge en el mercado inmobiliario debido a una fuerte demanda y una oferta limitada».

No obstante, algunos expertos advierten sobre consecuencias a futuro. Antonio Luis Gallardo, de la agrupación de consumidores españoles Asufin, alertó a Reuters «que el aumento sostenido de los precios de las viviendas eleva el riesgo de una corrección futura, ya que la demanda se está extendiendo cada vez más».

Entonces, ¿qué está sucediendo aquí – por qué el mercado español está experimentando precios que superan al resto del bloque?

Alta demanda, baja oferta

Hay varios factores en juego aquí.

En términos simples, los precios han sido impactados por una combinación de baja oferta y una demanda muy alta (y creciente) de diferentes perfiles de compradores en España, lo que a su vez estimula el crecimiento poblacional.

La proliferación de alojamientos turísticos de corto plazo, objeto de activismo anti-turismo en España en años recientes, también ha obstaculizado aún más la oferta.

Combinado con una escasez de viviendas sociales asequibles y una burocracia que dificulta los proyectos de construcción, en España las pocas propiedades que quedan (en ubicaciones deseadas de ciudades y costas, cabe mencionar) están disparando sus precios.

Un informe anual reciente del Banco de España señaló que «las restricciones de oferta están limitando la producción de nuevas viviendas, con un crecimiento en esta área que sigue siendo consistentemente inferior a la demanda.

«El stock actual de viviendas existentes ofrece poco margen para expandir la oferta residencial en las áreas urbanas que experimentan el crecimiento económico más fuerte», añade.

Inmigración, turismo y expansión urbana

Luego está el problema del mercado inmobiliario español y el movimiento anti-turismo.

Enfocándose en el alojamiento turístico y los compradores de propiedades no residentes, el banco también señaló: «Las compras por no residentes y el uso de viviendas para fines turísticos reducen el stock disponible para uso residencial en áreas a lo largo de la costa Mediterránea, en las islas y en centros turísticos de grandes ciudades.»

La paradoja del mercado inmobiliario español es que los incrementos exorbitantes de precios en lugares como Madrid y Barcelona ocurren mientras la mayoría de las propiedades están vacías en zonas rurales del interior de España.

Un informe reciente, Poblaciones en peligro, publicado por el Observatorio del Alquiler de España mostró que siete de cada diez viviendas están vacías en los pueblos de España en medio de una crisis nacional de vivienda

Sin embargo, los niveles crecientes de inmigración que apuntalan el crecimiento poblacional y el empleo significan que las personas se trasladan cada vez más a áreas urbanas que ya están desatendidas por la vivienda accesible, impulsando aún más la demanda y aumentando la disparidad rural-urbana en España.

En términos de propiedades turísticas, aunque empresas como Airbnb están al menos intentando atraer a la España rural, la gran mayoría van a mercados turísticos ya sobrecalentados con demanda menguante.

Escasez de stock de viviendas

La falta de vivienda social en España también juega un papel en el aumento de los precios.

España tiene muy poca vivienda social y una de las ofertas de alquiler más pequeñas de Europa, lo que además obliga a los posibles compradores a entrar en el mercado privado de rápido aumento.

De hecho, según Associated Press: «España se encuentra cerca del fondo de los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos con vivienda pública en alquiler, con menos del 2 por ciento de la oferta disponible.»

Para ponerlo en contexto, el promedio de la OCDE es del 7 por ciento. Francia es del 14 por ciento, Gran Bretaña del 16 y los Países Bajos del 34, señala AP.

Más compradores extranjeros

Luego está la fuerte presencia de compradores extranjeros (especialmente no residentes) que también podrían ser en parte culpables. La demanda internacional es particularmente fuerte en áreas costeras y ciudades importantes, agregando presión al alza sobre los precios.

Los datos muestran que el año pasado hubo un pequeño declive en compradores extranjeros no residentes tras la eliminación del Visado Dorado de España, y quizás una animosidad más vocal de los locales hacia los compradores de viviendas extranjeros y el sentimiento anti-turista en España, pero una fuerte afluencia post-pandemia de compradores extranjeros adinerados, especialmente no europeos (notablemente estadounidenses) ha apretado aún más el mercado al pagar precios más altos y bloquear a los locales fuera del mercado.

Es por esta razón que también ha habido movimientos por parte de los gobiernos nacionales y regionales (principalmente Canarias y Baleares) para limitar a los compradores de viviendas extranjeros en España.

El primer ministro Pedro Sánchez anunció a principios de 2026 que impondría un impuesto del 100 por ciento sobre las compras de propiedades españolas por personas que residen fuera de la UE, una propuesta que duplicaría el precio de la propiedad para ellos si se convierte en ley (aún no lo ha hecho).

Restricciones de planificación y construcción

Luego, por supuesto, está el problema subyacente que sostiene estos diferentes problemas del mercado: la falta de construcción de viviendas.

Muchos en España culpan a los retrasos burocráticos y a la burocracia por ralentizar los proyectos y entorpecer los procesos de permisos.

Las regulaciones complicadas de uso de suelo y los procesos de apelación en España también significan que muchos proyectos de construcción de viviendas pueden ser ralentizados, detenidos o bloqueados, y las subidas de precios post-pandemia significan que los precios de los materiales, la energía y la mano de obra han aumentado, haciendo que la construcción de nuevas viviendas sea más costosa y limitando la oferta.

The Local ha cubierto este problema en profundidad, incluyendo cómo en España ‘La burocracia lleva más tiempo que construir viviendas’.

Beatriz Toribio, secretaria general de la Asociación Española de Promotores de la Construcción, dijo al medio online español 20Minutos que, increíblemente, el papeleo puede en algunos casos llevar más tiempo que el propio proyecto de construcción: “Se tarda más en desarrollar el terreno y gestionar las licencias que en construir”, afirmó.