Consideraciones al Comprar Propiedades en España para Alquiler Turístico
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Si estás pensando en adquirir una propiedad en España para alquilarla a turistas en plataformas como Airbnb, es crucial considerar la ubicación del inmueble debido a las estrictas restricciones existentes en muchos lugares.
En los últimos años, España ha enfrentado una grave crisis de vivienda, con muchas personas sin acceso a alojamiento asequible y un déficit de alojamientos en varias zonas.
Los alquileres turísticos son a menudo señalados como causantes del incremento de los precios y la reducción del stock de viviendas disponibles en el mercado.
Debido a esto y a la proliferación de apartamentos turísticos en ciertas áreas, los ayuntamientos y gobiernos regionales han impuesto restricciones en la emisión de nuevas licencias turísticas.
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Esto es especialmente notable en las principales ciudades turísticas, así como en las islas populares. En áreas rurales o regiones menos visitadas, las restricciones y normas no son tan estrictas, aunque aún se requiere una licencia turística.
Con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios también deben obtener la aprobación previa por mayoría de tres quintos de sus vecinos para operar un alquiler turístico en cualquier área del país, si está ubicado en un edificio o complejo residencial compartido.
Andalucía
Ciudades como Sevilla, Málaga, Cádiz, Córdoba y Granada han establecido regulaciones que limitan el crecimiento del número de apartamentos turísticos según zonas específicas o han determinado un período en el cual no se autorizarán más licencias turísticas. Algunas de estas áreas donde ahora es más difícil obtener una licencia turística incluyen Albaicín en Granada y los centros históricos de Córdoba y Cádiz.
Recientemente, Sevilla ha limitado la concesión de nuevas licencias en 11 barrios del centro histórico donde la proporción de propiedades de alquiler a corto plazo supera el 10 por ciento del suministro residencial.
Málaga anunció que durante los próximos tres años, no se permitirán nuevos apartamentos turísticos ni hoteles en terrenos residenciales de la ciudad.
Asturias
Los ayuntamientos locales tienen la autoridad para limitar el número de licencias turísticas que se pueden emitir en cada área.
Islas Baleares
Las licencias para alojamientos turísticos son altamente restrictivas con límites en el número de camas turísticas y en cantidades, especialmente en áreas más populares. En Mallorca, incluyendo Palma, está estrictamente prohibido alquilar apartamentos en edificios residenciales multifamiliares. Las licencias generalmente solo se emiten para casas unifamiliares aisladas o villas en áreas específicamente designadas. Las multas por operar sin licencia pueden alcanzar hasta los 400,000 euros o más.
País Vasco
Las licencias para apartamentos turísticos en la región deben renovarse cada cinco años.
A principios de este año, el Ayuntamiento de San Sebastián prohibió nuevas licencias para alojamientos turísticos y hoteles en los barrios estresados y áreas residenciales del resto de la ciudad.
Muchos ayuntamientos de la región exigen que los apartamentos turísticos estén ubicados solo en plantas bajas o primeros pisos.
Islas Canarias
Un total del 90 por ciento de las propiedades aquí deben ser para uso residencial y solo el 10 por ciento puede utilizarse para casas de vacaciones. También hay prohibiciones estrictas sobre el uso turístico en desarrollos puramente residenciales.
El límite se eleva al 20 por ciento en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma.
Cataluña
Los municipios solo pueden emitir nuevas licencias turísticas si respetan el umbral máximo de 10 apartamentos turísticos por cada 100 habitantes. En los municipios que superan esta proporción, las nuevas solicitudes de licencias turísticas se congelarán hasta que el número caiga por debajo de este umbral.
Barcelona dejó de emitir nuevas licencias turísticas en zonas centrales hace años. La ciudad también ha aprobado medidas para revocar todas las licencias existentes para 2028.
Los alquileres sin licencia enfrentan multas masivas de hasta 600,000 euros.
Madrid
El Ayuntamiento de Madrid tiene actualmente una prohibición total en vigor para nuevos permisos de alojamiento turístico en la capital.
En el centro histórico de la capital, el número de apartamentos turísticos permitidos está estrictamente limitado.
En otras áreas, las propiedades turísticas deben tener una entrada independiente dedicada que no se mezcle con las entradas de los residentes permanentes. Esto efectivamente excluye al 95 por ciento de los apartamentos residenciales estándar.
Valencia
Los apartamentos turísticos no pueden exceder el dos por ciento del stock de viviendas en cada barrio de la ciudad. Cuando un área alcanza este límite, no se pueden emitir nuevas licencias.
Las licencias ya no son válidas indefinidamente; deben renovarse cada cinco años. Está estrictamente prohibido alquilar habitaciones a turistas; solo se pueden alquilar apartamentos completos.
Las licencias solo pueden emitirse para plantas bajas o primeros pisos en edificios de uso mixto, no puramente residenciales.
Las estancias turísticas de corta duración están limitadas a 10 días consecutivos. Cualquier periodo superior a 10 días se considera bajo las regulaciones de alquiler a medio plazo.
En Alicante, en diciembre de 2025 se permitió un máximo de 0.187 apartamentos turísticos por habitante. Actualmente, el consejo ha suspendido la concesión de nuevas licencias hasta al menos enero de 2027.
La Rioja
La capital, Logroño, tiene ciertas restricciones sobre cuántas licencias turísticas pueden emitirse. Las restricciones se ampliaron en marzo de este año para añadir que las licencias solo se emitirán para apartamentos en planta baja con acceso independiente o cuando no puedan usarse para residencias habituales. También han identificado «zonas saturadas» en el centro histórico donde no se permitirán más apartamentos turísticos.
Galicia
Algunas áreas de La Coruña han limitado el número de nuevos alquileres vacacionales.
En Santiago de Compostela, los apartamentos solo se licenciarán para 60 días al año y solo se permitirá ocupar los primeros pisos de los edificios.
Cantabria
Santander es la ciudad del norte de España que tuvo el mayor crecimiento en apartamentos turísticos en 2024. El alojamiento turístico aquí debe ubicarse en la planta baja y tener una entrada separada.
Castilla-La Mancha
En Toledo, la regulación municipal establece una cuota máxima del 12 por ciento para el alojamiento turístico en toda la ciudad, no solo en el Cuarto Histórico. Esto significa que el alojamiento turístico no puede exceder el 12 por ciento del stock de vivienda regular.
El año pasado, España emitió una nueva normativa que requería que todos los alquileres turísticos en el país se registraran en una nueva plataforma, pero en mayo de este año, el Tribunal Supremo de España falló en contra de este registro.
El objetivo del registro era abordar los alquileres a corto plazo ilegales, pero la sentencia indicó que Madrid había intentado intervenir en asuntos controlados por las regiones.
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