¿Cómo afectarán los precios de las propiedades y alquileres en España para 2026? Descúbrelo aquí

Los precios de las propiedades en España han aumentado significativamente en los últimos años, lo que ha llevado a una grave crisis de vivienda.

Este aumento se ha visto impulsado por un déficit de viviendas, un incremento en la cantidad de compradores extranjeros y cambios en los tipos de propiedades que la gente busca.

Esto, junto con una alta demanda y una oferta limitada, ha provocado que los precios continúen en ascenso.

A pesar de la situación crítica, la actividad inmobiliaria ha sido intensa a lo largo de 2025, impulsada por tasas de interés bajas y la confianza de los compradores en el mercado inmobiliario como un buen lugar para invertir.

En su nuevo informe «El Medidor del Pulso Inmobiliario», la Escuela de Negocios Inmobiliarios junto con la Universidad de Málaga pronostican que las ventas de viviendas, los precios y las firmas de hipotecas seguirán creciendo fuertemente el próximo año.

El estudio prevé un aumento del 7.6 por ciento en las transacciones de propiedades de nueva construcción en España en 2026 y un aumento del 8.7 por ciento en transacciones de viviendas existentes, aunque la firma de nuevos contratos hipotecarios se estabilizará en un +0.4 por ciento en comparación con 2025.

Según el Instituto Nacional de Estadística de España, los precios de las propiedades en 2025 han aumentado un 12.8 por ciento en comparación con el año anterior, marcando 42 trimestres consecutivos de aumentos.

La propiedad en España ahora es un 83 por ciento más cara que en 2015 y un 21 por ciento más cara que en el pico de la burbuja inmobiliaria (2007-2008).

El sitio web Idealista lista el precio promedio a noviembre de 2025 como €2,605/m2, lo cual ya ha crecido desde octubre en un 2 por ciento.

Según el sitio web Fotocasa, el consenso entre los expertos es que los precios de compra seguirán subiendo en 2026, aunque no tan drásticamente como antes.

El Observatorio Inmobiliario de BBVA Research también está de acuerdo, indicando que la falta de nueva construcción de viviendas provocará que los precios de las propiedades sigan aumentando en 2026 alrededor de un 7 por ciento.

Héctor Tramullas, director ejecutivo de la agencia inmobiliaria Gilmar, coincide, estimando que los precios continuarán una «tendencia ascendente moderada, alrededor del 4-6 por ciento».

Teresa Marzo, directora ejecutiva de la agencia inmobiliaria Elix, también prevé un aumento a un ritmo similar. «Estimamos que el incremento será más moderado que en años anteriores, situándose alrededor del 5-6 por ciento anual», dijo a Fotocasa.

Algunos expertos creen que el aumento será mucho mayor que este. Ricardo Martí-Fluxá, director de desarrollo de negocios y corporativo de Gesvalt, predice una variación interanual de alrededor del 9 al 10 por ciento en comparación con 2025.

Antonio Pérez de la Torre, director general de Alfa Inmobiliaria, dijo a Fotocasa que el precio promedio de la propiedad en España «superará los €305,000 para nuevas construcciones y estará alrededor de €204,000 para viviendas de segunda mano».

Alquilar en España en 2026

Al igual que con los precios de venta de propiedades, los alquileres en España han aumentado drásticamente en los últimos años, lo que ha llevado a una grave crisis de vivienda con un déficit de propiedades disponibles en el mercado y grandes grupos de la población incapaces de pagar una vivienda digna.

Los precios alcanzaron máximos históricos en 2025, marcando tres años consecutivos de aumentos récord. Según Fotocasa, ha habido un aumento del 27 por ciento en solo los últimos cinco años.

Entonces, ¿cuál es la perspectiva para 2026, continuarán aumentando los alquileres a las mismas tasas o finalmente comenzará a mejorar el mercado?

Los expertos de Fotocasa creen que el factor principal que seguirá definiendo el mercado de alquiler en 2026 son los problemas causados por la Ley de Vivienda, que ha dado a los propietarios mucha incertidumbre legal.

Nuevas regulaciones y la retirada de propiedades del mercado son las principales preocupaciones, provocando que los precios aumenten aún más.

Algunas de las leyes han sido tan pro-inquilino, que alquilar propiedades se convierte en un campo minado legal para los propietarios. Muchos también tienen miedo de alquilar a largo plazo, preocupados por los inquilinos que no pagan y continúan ocupando sus propiedades.

La previsión de Fotocasa es que la oferta seguirá siendo limitada o incluso disminuirá, alimentando aún mayores aumentos de precios.

Según la plataforma de alquiler Wolo, se estima un aumento de los precios de alquiler entre el 3 y el 5 por ciento en áreas urbanas. Esperan que esto sea particularmente notable en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Sevilla.

David de Gea, director ejecutivo de HousinGo, dijo a Fotocasa que cree que el mercado de alquiler «continuará mostrando tendencias similares a años recientes: dificultades de accesibilidad, competencia entre inquilinos y un mercado claramente favorable al propietario».

El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha analizado la variación en el precio medio por metro cuadrado desde 2021 hasta la fecha actual y su conclusión es que los alquileres aumentarán hasta €383 por mes en 2026.

Se prevé que las Islas Baleares serán la región donde más aumentarán los alquileres, seguidas por Valencia y luego las Islas Canarias.

El Ministerio de Consumo también advierte de más problemas en el mercado de alquileres en 2026, lo cual podría explicar algunos de estos aumentos de precios esperados.

Un total de 632,369 contratos de alquiler se firmaron en 2021, y la gran mayoría expirará el próximo año, habiendo alcanzado el término legal de arrendamiento de cinco años estipulado por la ley. Esto significa que más de 1.6 millones de personas se verán obligadas a renovar sus contratos a tasas más altas o tendrán que buscar nuevas viviendas en un mercado donde la oferta ya es baja.

Desde que se firmaron esos contratos, el alquiler medio de un apartamento de 80 metros cuadrados ha aumentado de €864 a €1,160, lo que significa que los inquilinos ahora tienen que pagar alrededor de €300 más al mes para alquilar el mismo apartamento.

Sin embargo, hay buenas noticias en el horizonte, ya que el gobierno ha anunciado el lanzamiento de Casa 47, el nuevo departamento de vivienda pública del gobierno español, que tiene como objetivo proporcionar vivienda social a costos de alquiler asequibles, que no excedan el 30 por ciento del salario medio en cada región. Sin embargo, el acceso a esto será basado en ingresos, por lo que dependerá de si cumples con los requisitos.