Descubre las 11 Cruciales Leyes de Vivienda que España Planea Implementar en Septiembre

La crisis de vivienda en España sigue siendo un punto central en los debates públicos y políticos.

Muchas personas en España no pueden acceder a alquileres asequibles ni conseguir una vivienda propia debido a los precios exorbitantes y al déficit de viviendas en las principales ciudades del país.

Como resultado, en los últimos años, el gobierno liderado por los socialistas ha continuado creando nuevas políticas y leyes para intentar mejorar la situación, desde límites de alquiler y paquetes de ayuda hasta restricciones en alojamientos turísticos e incentivos para que los propietarios vuelvan a poner en el mercado viviendas desocupadas. En su mayoría, estas medidas han sido en gran parte infructuosas.

Ahora, el gobierno de Pedro Sánchez está preparando un nuevo decreto real, que buscará aprobar varias medidas adicionales sobre vivienda en septiembre.

Este será esencialmente una reforma importante de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y también modificará algunas de las principales normativas que rigen el mercado de alquiler.

La ley está actualmente en forma de borrador y podría sufrir cambios, pero ya ha habido debates acalorados sobre lo que la nueva legislación podría significar tanto para inquilinos como para propietarios.

Es importante destacar que no está garantizado que el proyecto de ley reciba apoyo parlamentario cuando los políticos regresen después del receso de verano, y que los socialistas decidieron posponer su presentación hasta septiembre de 2026 precisamente porque prevén no obtener suficientes votos de los diputados españoles debido a la «complejidad» de la reforma de vivienda.

Aquí están las principales reformas de vivienda propuestas:

1) Los alquileres de habitaciones ahora se considerarán como alquileres tradicionales

Uno de los cambios más significativos del nuevo decreto es que el alquiler de una habitación se considerará generalmente como un arrendamiento residencial normal, lo que significa que estará sujeto a las mismas normas que otros alquileres de apartamentos o propiedades. También establece que el alquiler total de todas las habitaciones en el mismo apartamento no puede exceder el alquiler total del apartamento completo y que si la propiedad se encuentra en una zona de alta demanda, también debe cumplir con los límites de alquiler en esa área.

2) Si los inquilinos reparan daños, pueden deducir los costos del alquiler

Actualmente en España, a menudo recae en el inquilino organizar y pagar las reparaciones incluso cuando no debería ser necesariamente así. A menudo, cuando hay ciertos problemas en la propiedad, los propietarios pueden no responder, incluso ignorar las reparaciones necesarias o tardar mucho en arreglarlas. Las nuevas reglas, sin embargo, buscan cambiar esto. Las modificaciones establecen que si el daño afecta la habitabilidad de la propiedad o la seguridad o salud del inquilino, el propietario tendrá un total de 15 días para responder. Si no responden a tiempo o se niegan a realizar la reparación, el inquilino podrá contratar a alguien para que realice el trabajo y deducir los costos del alquiler futuro.

3) Los alquileres temporales estarán limitados

Esta regla es similar a las que ya existen, pero ha sido reforzada. Si un propietario desea alquilar su propiedad de manera temporal, deberá justificar la razón. También deberá demostrar por qué el inquilino necesita una vivienda temporal, como un contrato de trabajo a corto plazo o un curso. Si no se puede justificar un contrato temporal, se convertirá automáticamente en un alquiler tradicional.

Los contratos temporales no podrán exceder los 12 meses y no pueden haber dos contratos consecutivos para las mismas personas en la misma propiedad.

4) Los inquilinos tienen derecho de tanteo cuando se venda la propiedad

Si un propietario desea vender la propiedad, las nuevas reglas establecen que el inquilino tiene derecho de tanteo para comprarla. Esto ya no puede ser renunciado en el contrato. Cuando una vivienda se venda junto con otras propiedades o sea parte de una transacción más grande, se debe identificar el precio de la propiedad individual para que el inquilino también tenga derecho a rechazar si no desea comprarla.

5) Extensiones obligatorias para muchos contratos

El decreto también pretende introducir otra legislación sobre extensiones para contratos de alquiler que expiren antes del 30 de junio de 2028, extendiendo la protección de los inquilinos.

6) Si no se firma un informe de la propiedad, se considerará que está en buenas condiciones

La ley en proyecto ahora establece que tanto el propietario como el inquilino deben proporcionar una documentación escrita sobre el estado de la propiedad cuando se entreguen las llaves. Si ese documento no se firma o no lista ningún daño, la ley presumirá, a menos que se demuestre lo contrario, que la propiedad fue entregada en buenas condiciones. Esto esencialmente podría evitar que los propietarios agreguen reparaciones adicionales al final de un contrato de alquiler.

7) Los desalojos podrían suspenderse hasta que haya vivienda alternativa disponible

Una de las nuevas medidas que está generando más críticas es la propuesta de enmienda a la Ley de Enjuiciamiento Civil. La nueva legislación establece que cuando un inquilino deje de pagar el alquiler porque se encuentre en una situación vulnerable y no pueda permitírselo, no podrá ser desalojado hasta que tenga una vivienda alternativa. Como resultado, los jueces suspenderán los procedimientos legales hasta que exista una alternativa.

También establece que cuando el propietario es un individuo, que no posee muchas propiedades, las autoridades cubrirán la compensación correspondiente durante este tiempo.

8) El impuesto IBI a la propiedad ya no podrá ser cargado al inquilino

En el pasado, los propietarios podían pasar la factura del impuesto IBI a la propiedad a los inquilinos si estaba trabajado en el contrato. La nueva ley en proyecto dice que esto ya no está permitido y los propietarios deben pagar esto ellos mismos.

9) Los alquileres turísticos a corto plazo estarán sujetos al IVA

Habrá cambios importantes también para los alquileres turísticos. Hasta ahora, los alquileres turísticos generalmente han estado exentos del IVA. Esta exención ahora será eliminada para alquileres de hasta 30 noches en municipios con más de 10,000 habitantes.

Ahora se les cobrará la misma tasa estándar de IVA del 21 por ciento, igual que a los hoteles.

10) Los propietarios no podrán exigir a los inquilinos que tengan un seguro de impago

El borrador también impide que los propietarios exijan a los inquilinos que contraten un seguro de impago de alquiler o similar.

11) Las propiedades en ‘áreas residenciales estresadas’ podrían estar sujetas a limitaciones de venta

Si una propiedad se encuentra en lo que se conoce como un ‘área residencial estresada’, ahora habrá ciertos límites o condiciones cuando se trate de vender la propiedad para garantizar que la propiedad continúe siendo utilizada para fines residenciales.