Todo lo que debes saber sobre el pago de cuotas de comunidad en España: ¿Estás al día?

Si eres propietario de una propiedad en España, es probable que formes parte de una asociación de propietarios, conocida como comunidad o comunidad de vecinos en español.

Esto implica que deberás pagar las cuotas de la comunidad para el edificio.

¿Qué son las cuotas de comunidad?

Las normativas sobre las cuotas de comunidad provienen de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de España, aplicada a propiedades integradas en un edificio o casa en terreno común que ha sido dividido en diferentes parcelas, formando una ‘comunidad de propietarios’.

Específicamente, el Artículo 9 establece que una de las obligaciones de los propietarios de cualquier propiedad dentro de un régimen de propiedad horizontal es contribuir a los gastos generales para el “mantenimiento adecuado de la propiedad, sus servicios, cargas y responsabilidades que no pueden ser individualizadas”.

¿Qué tipos de cuotas existen?

Según el principal sitio de propiedades de España, Idealista, generalmente hay dos tipos de cuotas de comunidad en España:

1. Gastos comunes o ordinarios de la comunidad: Costos para mantener el funcionamiento básico y el mantenimiento del edificio. Piensa en gastos como electricidad, agua, cargos bancarios, tarifas de jardinería, porteros, mantenimiento de ascensores/elevadores, limpieza y gastos de mantenimiento. Estos se incluyen en los presupuestos anuales y son aprobados en las reuniones.
2. Gastos ‘extraordinarios’ de la comunidad: También existen costos ‘excepcionales’ que van más allá del mantenimiento general. Aquí es donde entran las llamadas derramas, que generalmente se utilizan para cubrir necesidades específicas de mejora en el edificio como la instalación de un ascensor, por ejemplo, o hacer modificaciones o reparaciones en la fachada o terraza. Estas cuotas extras suelen ser aprobadas en una reunión extraordinaria de la comunidad y también es posible pagarlas con el dinero ahorrado por la comunidad durante el año – el superávit.

¿Quién paga las cuotas de comunidad?

El pago de las cuotas de comunidad es responsabilidad de los propietarios. Sin embargo, como señala Idealista: “es posible trasladar las cuotas de comunidad al alquiler si la propiedad está alquilada mediante acuerdo con el inquilino. En cualquier caso, siempre es el propietario quien es responsable del pago de las cuotas de comunidad”.

Se puede excluir a los locales comerciales en planta baja de un edificio de pagos por elementos como escaleras o cargos por ascensor. Sin embargo, para poder excluir a uno o más propietarios del pago de un gasto específico, es necesario que:

• Esté claramente establecido en los estatutos o reglamentos de la comunidad.
• Sea aprobado por unanimidad en la reunión de propietarios.

¿Cómo se calculan las cuotas?

El experto en propiedades españolas, Graham Hunt, escribió sobre la comunidad para The Local, explicando cómo funciona: “Efectivamente, la gran mayoría de las propiedades en España se venden en régimen de propiedad absoluta, lo que significa que las posees por completo, pero obviamente, si tienes un apartamento en un edificio, solo posees un porcentaje de la propiedad absoluta, que se decide en base a un porcentaje. ¿Qué porcentaje del edificio completo representa tu apartamento? Depende del porcentaje del tamaño total del edificio que comprende tu apartamento.»

Básicamente, una proporción del espacio que alquilas dependiendo del tamaño.

«Todos los gastos del edificio cada mes se estiman de manera que la comunidad tenga un pequeño superávit. Digamos que los costos para un edificio, electricidad, ascensor, seguro, limpieza, etc., son de €900 por mes y hay 30 pisos en el edificio,» agregó Hunter.

«La comunidad cobrará alrededor de €1,200 cada mes y dividirá eso entre las puertas del edificio y se asegurará de tener un pequeño superávit (esto se vuelve importante más adelante). Entonces, si asumimos que cada piso es del mismo tamaño y tiene el mismo porcentaje del edificio completo, entonces cada puerta pagará €40 por mes. Usualmente, este dinero será debitado directamente de tu cuenta bancaria cada tres meses, lo que significa un pago trimestral de €120.”

¿Cuánto son las cuotas mensuales de comunidad normalmente?

Como Hunter mencionó a The Local: “¿Cuánto mide un pedazo de cuerda? Los costos de la comunidad tienen muchas variables. Hemos visto costos de comunidad desde €6 por mes, o incluso cero en algunos casos, hasta €600 por mes en un caso aislado.”

Así que, como es tan común en España, la respuesta es: depende. Los servicios y facilidades no son los mismos en cada edificio, ni el número de vecinos o la cuota que cada uno tiene basada en su propiedad. Todos estos factores influirán en la cantidad a pagar en las cuotas de comunidad.

En términos generales, la mayoría de las comunidades utilizan el sistema de cuotas aunque hay algunas en las que todos los vecinos pagan una cuota fija que es la misma para todos ellos. Esto suele estar entre €100-€110 por mes en promedio, según Fotocasa.

Una cuota de comunidad en el extremo inferior de la escala – aproximadamente €10-20 por mes — podría cubrir un apartamento sin ascensor, donde los vecinos se turnan para limpiar y/o hacer el papeleo o trámites bancarios necesarios.

¿Pueden aumentarse los costos de comunidad?

En la asamblea general anual de propietarios, que en la mayoría de las comunidades se celebra durante el primer trimestre del año, se detalla el presupuesto para el año fiscal teniendo en cuenta los gastos previstos para el año así como los ingresos.

Como se mencionó, los gastos se distribuyen entre los vecinos según su cuota.

Para aumentar la cuota de comunidad, debe ser aprobada por voto unánime. También debe justificarse el motivo del aumento, ya sea debido a la inflación, nuevos costos de mantenimiento o el aumento en el coste de las facturas de energía, por ejemplo.

¿A dónde van las cuotas de comunidad?

Las cuotas de comunidad generalmente se pagan por débito directo al presidente de la comunidad o al tesorero. Muchos edificios establecen cuentas bancarias separadas para este propósito o tienen una compañía de gestión de propiedades externa para manejar el dinero.

Algunos constructores más pequeños pueden hacerlo en efectivo.

¿Puedo presentar una queja si las cuotas aumentan?

Sí, como miembro de la comunidad tienes derecho a quejarte de un aumento en las cuotas. Sin embargo, no hay garantía de que tenga algún efecto.

Según el sitio de gestión de propiedades español SuperVecinas, puedes quejarte cuando “no estás de acuerdo con el nuevo presupuesto de la asociación de residentes, no estás de acuerdo con la reforma de los estatutos de la comunidad, [o] hay una disputa con la asociación de residentes”.

Sin embargo, Idealista señala que aunque es posible reclamar la devolución del aumento de la cuota de comunidad, esto solo es cuando va en contra de los acuerdos o estatutos de la comunidad. 

“En general, el aumento de la cuota es legal siempre que el cálculo se realice correctamente,” señala. “La única manera de evitar pagar la cuota aumentada sería demostrar que el aumento es ilegal o que no se ha seguido el procedimiento adecuado.